Los dos
temas de mayor interés ya fueron tratados en la Comisión de Urbanismo del día
27 del mes en curso y expuestos, con las mismas consideraciones, por mi parte,
en el resumen que de la misma he realizado en este foro. La Moción sobre
“Sustitución de Avales y Fianzas” nos llevó a un larguísimo debate que
finalmente se cerró con la aprobación de la Moción por 5 votos a favor de AIDU y
PSOE; 2 votos en contra del PP y una abstención del Alcalde.
También
planteamos AIDU y PSOE la cuestión de la vigilancia policial de las
urbanizaciones, sobre la que habíamos presentado una solicitud por Registro y
que ya habíamos expuesto en la Comisión de Urbanismo. La Concejala de Seguridad
Ciudadana (Yolanda Garrigós), después de puntualizar, innecesariamente, que el
horario de la Policía no era una decisión de Pleno y de asegurar que la
delincuencia en Tibi no mostraba cifras tan elevadas como , al parecer,
nosotros poníamos de manifiesto; informó
que ya se estaban realizando ciertas modificaciones horarias.
La
flexibilidad horaria está reconocida en el Calendario Laboral que como
recordaréis se aprobó con un “Decretazo” a pesar de la oposición de AIDU y PSOE
y, además, la Policía no cobra nocturnidad, servicio que realizan y que se
compensa con días de libranza, y, en cambio, cobran turnicidad que, hasta
ahora, al menos, no realizaban. Vaya gestión de la Concejalía de Seguridad
ciudadana.
“ADVERTENCIA”
para que las cifras plasmen la realidad es necesario llamar siempre a la
Policía Local y a la Guardia Civil para dejar constancia por escrito con una
denuncia de los incidentes, aunque los delincuentes no lleguen a entrar en la
vivienda y no se produzcan daños.
En
Ruegos y Preguntas, después de aclarar un importante número de gastos muy
elevados en distintas actuaciones y actividades, Fira de Tibi, talleres,
cursos, proyectos, obras y conocer cuales tenían subvenciones y en qué
cantidad, manifesté mi sorpresa y mi indignación por los excesivos gastos y la
alegría con la que se invertían.
Os
comunico que cuando veáis animales abandonados podéis llamar a El Llosar de
Tibi (Caimás) para que vayan a recogerlos. Desde el Ayuntamiento pagamos al año
6000 euros para que los recojan, alojen, alimenten y curen.
También
cuestioné la actualización de la Pág. Web del Ayuntamiento y el Face-book
porque no se lleva puntualmente y porque debe ser un funcionario, como, al
parecer, ocurre con la Pág. Web y no un político como, parece que ocurre con el
Face-book.
Por último,
quise manifestar que tras informar a la Concejala de Cultura (Yolanda Garrigós)
el día 8 de noviembre, de que, de manera particular, estaba llevando adelante
una reunión de café con los extranjer@s
para favorecer su aprendizaje del castellano y que lo podríamos ofrecer a aquell@s que estaban preparando el B1 de inglés
en Tibi para que hicieran prácticas orales del idioma, estábamos a día 30 y
todavía no había recibido contestación alguna porque no había trasladado la
propuesta.
Es
imposible trabajar en estas condiciones, sin estar presente en el Ayuntamiento;
sin voluntad de diálogo; con un silencio por medio del cual desprecian las
propuestas de otr@s Concejales,
entre otras razones porque, como en este caso, pretenden boicotear cualquier
proyecto interesante que no salga de sus filas políticas, aunque sea
beneficioso para sus propios vecinos.
NOTA: Los párrafos en cursiva son comentarios personales al
respecto de los asuntos tratados.
Julia Cartagena
Moción
presentada al Pleno del Ayuntamiento de Tibi para su debate y votación.
Modificación de la exigencia de
fianza/aval , para la ejecución de futuras obras de urbanización, efectuada por
el Ayuntamiento de Tibi a las personas
físicas propietarias de parcelas individuales
a las que se les ha concedido licencia de edificación de viviendas
unifamiliares.
Esta Moción se propone de acuerdo
con la legislación vigente y con la finalidad de aminorar el perjuicio y agravio hacia
algunos propietarios a los que se les ha permitido la construcción de viviendas
unifamiliares con exigencia de avales/fianzas de forma muy diversa, para la hipotética futura
urbanización del Plan Parcial donde se ubican.
La presente Moción viene avalada
por los informes técnicos del Gabinete Jurídico de la Diputación, del asesor
jurídico externo D. Rafael Ramos y de la Registradora de Jijona, Dña Elena
Moreno; habiendo sido debatida e
informada en la Comisión de Urbanismo.
Exposición de motivos:
v
Las urbanizaciones del término municipal de
Tibi, algunas con Plan Parcial aprobado, vienen recibiendo concesión de
licencias de construcción y ocupación desde los años 70 del pasado siglo hasta
hace unos pocos años en los que ya no se conceden por la consideración de que
las parcelas no reúnen la condición de
solar.
v
La concesión de licencias se ha realizado en
todo este largo período de manera arbitraria por no existir en ninguna de las
urbanizaciones “Proyectos de urbanización” que establecieran el coste de las
obras de urbanización, de acuerdo a la exigencia normativa.
v
La licencia de construcción estuvo
supeditada durante ciertos años,
que no desde los inicios de las construcciones,
a la entrega de avales o fianzas que pretendían asegurar el compromiso
de los propietarios de la parcela y vivienda para costear las futuras obras de
urbanización.
v
Las fianzas y avales, no fundamentadas en un
proyecto real de urbanización han sido absolutamente dispares a lo largo de los
años, llegando a alcanzar cifras de 22.000 euros.
v
En la actualidad, la mayoría de antiguos
propietarios carecen de avales o fianzas. Los que sí tienen ese compromiso
adquirido con el Ayuntamiento, no tienen la misma cantidad comprometida, los
importes no son equiparables.
v
Si el Ayuntamiento pretende con el mantenimiento de esos avales el
compromiso de los propietarios para abordar las obras de urbanización, no tiene
sentido pretender que sólo unos cuantos vecinos deban y puedan responder de ese
compromiso.
v
La actual situación es totalmente injusta para
los que poseen dichos avales y fianzas, gravoso económicamente para ellos y de un importante agravio comparativo con
sus vecinos, lo que atenta contra el
fundamental derecho de igualdad ante las mismas circunstancias administrativas.
v
El Ayuntamiento ha incumplido su obligación como
ente urbanístico, establecida desde la Ley del Suelo de 1956 en la que la
actividad urbanística es concebida como una función pública. Se trata de una
actividad asumida por la Administración, de manera que sustituye a la
iniciativa privada en el protagonismo del desarrollo urbano.
v
El asesor jurídico externo del propio
Ayuntamiento expone en su informe que “los años van pasando y las obras no se
han ejecutado, los particulares por sí mismos no tienen posibilidades de
hacerlas y, sin embargo, las garantías, en muchos casos avales, están
depositadas en el Ayuntamiento, con lo cual a muchos vecinos les supone pago de
intereses e incluso en algunos casos tener cantidades retenidas en los bancos
que prestaron el aval”.
Fundamentación de la MOCION:
Dada la necesidad de la
inscripción registral de las cargas urbanísticas cuyo compromiso, hasta ahora,
habían asumido algunos propietarios y sólo algunos, mediante avales o fianzas, debemos
atender al Informe del Registro, según el cual no es posible ni la inscripción
de la Garantía Real, propuesta por los
Informes del Gabinete Jurídico de la Diputación y del asesor externo D. Rafael
Ramos, si consideramos el “Principio de especialidad”; ni la inscripción de
hipoteca, por las razones que exponen los tres Informes citados.
Según el Informe del Gabinete
Jurídico de la Diputación:
“por las características de las urbanizaciones referidas, la
actuación más adecuada sería la afección real ya que aunque “la LOTUP
no la prevé expresamente en el Art. 150, cabe una interpretación
conjunta de la LOTUP y el Texto refundido de la Ley del Suelo de 2015 (Arts. 7
y 18.6) de la que se extrae que, sin perjuicio de que puedan afianzarse las
obras con aval o hipoteca, las fincas quedan afectas al cumplimiento de los
deberes urbanísticos en tanto en cuanto las obras de urbanización no se hayan
recepcionado. (Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los
adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al
cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores).
Esta interpretación evitaría costes de la
constitución de primeras hipotecas, así como las dificultades en los casos de
preexistencia de cargas anteriores, sobre todo si entendemos aplicable a esta
afección real urbanística lo que se ha previsto en el Art. 19 del RD 1093/1997:
Inscripción registral de actos urbanísticos”.
Según el
Informe del asesor jurídico externo, D. Rafael Ramos:
1.- “las garantías conforme establece la legislación pueden
ser cualquiera de las admitidas en derecho que comprenden desde la inscripción
registral de las cargas en la finca, hasta el afianzamiento mediante
ingreso en la caja de depósito municipal o la presentación de avales o fianzas
otorgadas por entidades solventes”
2.- “Actualmente la ley 5/2014 de Ordenación del territorio,
Urbanismo y Paisaje de la Comunidad valenciana, regula la materia en su art.
178.1…………………………en la actual redacción desaparece la referencia a la garantía como
primera hipoteca, lo cual es del todo lógico pues en la desafortunada redacción
anterior se mezclaba lo que es una garantía que afecta a un derecho de
devolución de un crédito, como es la hipoteca, con las garantías reales por
ejecución de obras de urbanización, que tienen otro objeto completamente
distinto al de la hipoteca”
Según el Informe del Registro:
Por su parte
el Informe de la Registradora de Jijona,
Dña. Elena Moreno , Registro del que depende el término municipal de Tibi, pone
de manifiesto, ante el “Acta de manifestaciones” propuesto por la Secretaria
del Ayuntamiento que ni la “garantía real”, ni la hipoteca son los cauces
adecuados según la normativa y en el caso que nos ocupa, para su inscripción en el Registro.
Nos dice el
Informe: “para tratar el tema de como se reflejan los actos de naturaleza
urbanística en el Registro de la Propiedad, hemos de acudir al
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se
aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. En su articulo
1 Actos inscribibles, apartado 1°, dispone que”:
"Serían inscribibles en el Registro de la
Propiedad, además de los actos expresamente regulados en este Real Decreto, los
siguientes:
1. Los actos firmes de aprobación de los
expedientes de ejecución del planeamiento, en
cuanto
supongan la modificación de las fincas registrales afectadas
por el Plan, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el
establecimiento de afecciones o
garantías reales que aseguren la obligación de ejecutar o de conservar
la
urbanización."
“Por tanto, a la vista de la
legislación, es posible reflejar en el Registro el llamado canon de
urbanización, sujetando así las fincas de resultado al cumplimiento de la
obligación de urbanizar con carácter real. Así se refleja
claramente en el articulo 19 del RD”.
“El problema radica en qué ocurre cuando aún
no está aprobado definitivamente el correspondiente proyecto y,
por tanto, aún no se conoce el canon de urbanización. No podemos olvidar
que Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción de derechos reales
sobre bienes inmuebles, entre ellos, este canon de urbanización,
que garantiza la urbanización de las parcelas sobre las que se
pretende edificar. No obstante, uno de los pilares fundamentales que rige
nuestro sistema registral es el llamado principio de especialidad”.
“El principio de especialidad, de construcción
doctrinal y jurisprudencial, impone una delimitación precisa de los
derechos que pretenden su acceso al Registro, así en sus elementos subjetivos
y objetivos como en cuanto a su alcance y contenido. La Sentencia del Tribunal Supremo
de 27 de mayo de 2009 declara que la eficacia del principio de especialidad
resulta determinante en todo el ámbito de los derechos reales para
el conocimiento de los terceros. Por seguridad jurídica de
terceros, se exige que consten suficientemente determinados, entre otras cosas,
los extremos esenciales de la obligación garantizada cuyo reflejo registral se
pretende: Importe principal, importes accesorios si los
hubiera, forma de pago, vencimiento final, acreedor
y deudor”.
“Por tanto, no cumpliría con este requisito el
compromiso de los interesados recogido en el acta de
manifestaciones”(.................) Una
obligación futura e indeterminada no reúne los requisitos suficientes para su reflejo
registral”.
“Por
ello, el Registro reflejará en su día esa afección real al pago de los gastos
de urbanización, sujetando con garantía real la finca, con
eficacia erga omnes. Pero en tanto no se produzca la determinación de
tales gastos, merced la aprobación y
ejecución del proyecto de urbanización/reparcelación, la afección
real no podrá tener acceso registral”.
Consideramos que la defensa del “principio de
especialidad” que hace el Informe del Registro debe ser la misma que invalida
el mantenimiento de avales y fianzas,
establecidos sin “los extremos esenciales de la obligación garantizada”, al no
haber un Proyecto de Urbanización que establezca los costes reales, la forma de
pago, el vencimiento final...
Si seguimos con el Informe del Registro otra “posibilidad
a tratar es el constituir una hipoteca en garantía de una obligación
futura, regulada en el articulo 142 de la Ley Hipotecaria, que dispone”:
"La
hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o
sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto, contra tercero, desde su
inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse
(...)."
El
artículo 1861 del Código Civil que dice que
“los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras,
ya estén sujetas a condición suspensiva
o resolutoria”,
“de
modo similar a lo que con carácter general establece el artículo 105 de la Ley
Hipotecaria, al permitir que la hipoteca pueda constituirse en garantía de toda
clase de obligaciones”.
“No obstante, hay que tener
en cuenta los rígidos requisitos para su validez, pues para que
una obligación futura pueda ser garantizada con hipoteca se requiere que en el
momento de la constitución de la hipoteca exista una
relación jurídica básica que vincule ya al deudor y que bien
deje a la sola voluntad de una de las partes el nacimiento de la concreta
obligación asegurada con la hipoteca (como
puede ocurrir con la apertura de crédito o con cualquier precontrato),
o bien tal relación jurídica implique deberes respecto del posible acreedor cuya
infracción dé lugar
precisamente al nacimiento
de la concreta
obligación asegurada (indemnización
de daños y perjuicios, intereses de demora, indemnización por incumplimiento de
los deberes de un cargo, etc.). No es posible garantizar con hipoteca las
obligaciones totalmente futuras, sino que es necesario que
el crédito, por el momento inexistente y que haya de quedar garantizado,
provenga necesariamente de una relación jurídica ya existente entre las partes,
lo que no ocurre cuando las obligaciones futuras que se quieren garantizar no
son las que puedan derivar como vicisitud eventual de una relación jurídica
previa, sino las que en un futuro queden constituidas "ex novo" por
libre decisión individualizada de acreedor y deudor”.
“Tampoco cabría el acceso al
Registro de una promesa de constituir hipoteca en el futuro,
pues el articulo 1862 del Código Civil dispone que”
"La promesa de constituir prenda a hipoteca solo
produce acción personal
entre los contratantes,
sin perjuicio de la responsabilidad criminal en
que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las
cosas que sabía estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen."
“Al no tener trascendencia
real, no cabría su inscripción”.
“Otro mecanismo eficaz que nos ofrece el Registro, es la
posibilidad de reflejar en él la situación urbanística del
inmueble, a través del mecanismo de "publicidad noticia" que nos ofrecen
las notas marginales. Su objetivo es dar a conocer, a quien consulte el
contenido del Registro de la Propiedad, la situación
urbanística de la finca en el momento a que se refiera el título que las
origine y se tomarán en virtud de instancia del titular de la finca a la que se acompañe certificación administrativa en la
que conste literalmente el acuerdo adoptado. Vienen recogidas
en los artículos 73 y ss del RD 4 julio 97”.
“En cuanto a la naturaleza de
las limitaciones urbanísticas que reflejarían estas notas, no son
propias cargas o gravámenes, ni tampoco defectos ocultos, sino que más bien representan limitaciones y restricciones que afectan directa y
esencialmente a la finca, aunque
no tengan realidad presente, pero sí
constatada de su efectiva incidencia en un futuro próximo, por lo que afectan esencialmente al objeto de las mismas. (STS
23-10-1997)”.
“Pues bien, dado que las
fincas(........), no tienen la condición de solar, y están,
por tanto, sujetas a lo dispuesto en el artículo 178 de la Ley 5/2014, de 25
de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y
Paisaje, de la Comunitat Valenciana”:
"1.
Las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren
su previa
conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización
simultánea a la edificación,
mediante el afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización necesarias y el
compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización,
debiendo incluir tal condición en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble. La licencia
urbanística que autorice la simultaneidad estipulará tal condición para su eficacia, que se
hará también constar en las escrituras de obra nueva que se otorguen y en las inscripciones que se
practiquen.
2. Los
solares o parcelas deberán ser edificados, en los plazos y condiciones
establecidas por el planeamiento,
levantando y sufragando las
cargas de urbanización que los graven y compensando, en su caso, el
excedente de aprovechamiento. Para los casos de atribución de incremento de
aprovechamiento establecido mediante la revisión o modificación del plan, se
deberá satisfacer la cesión de suelo dotacional correspondiente según la
presente ley y la del porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la
administración, en los términos del artículo 77 de esta ley.
3. A los efectos de lo
dispuesto en esta ley, se entiende por parcela la superficie delimitada conforme al plan,
susceptible de servir como soporte de la edificación."
“Así,
esta especial situación de los inmuebles sí podría tener reflejo registral, a través
del mecanismo de la nota marginal, y su
consiguiente publicidad noticia. Cualquier interesado que consultara
los Libros del Registro tendría constancia de la especial situación de los
inmuebles y, por tanto, que los mismos estarán en su día
sujetos a sufragar las cargas de urbanización que se generen.
Este tipo de notas NO constituyen una carga ni garantía real, pero si
advierten de la especial
situación del inmueble, de
modo que los
terceros no podrían
alegar su desconocimiento”.
De acuerdo con el informe presentado por la Registradora,
en sus conclusiones, la opción más viable y legal para la sustitución de los
Avales y Fianzas comprometidos sería la inscripción registral de una nota
marginal como “publicidad-noticia”;
según palabras de la propia Registradora:
“Sí
podría reflejarse en el Registro, como “publicidad noticia”, la especial
situación del inmueble y que está sujeto a lo previsto en el
artículo 178, esto es, que para adquirir la condición
de solar, los interesados deberán costear los gastos necesarios”.
MOCIÓN
1.- Las Fianzas y Avales establecidas por el
Ayuntamiento de Tibi para la concesión de licencias de construcción de
viviendas unifamiliares en las parcelas de las urbanizaciones de su término
municipal podrán sustituirse, a petición del interesado, por la constancia
registral, mediante nota marginal de “publicidad noticia” de la especial
situación de su propiedad y que está
sujeta a lo previsto en el artículo 178 de la
Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana; esto es
que para adquirir la condición de solar, los interesados deberán, en su día,
costear los gastos de urbanización necesarios; la nota marginal de “publicidad noticia” liberará los avales mediante
documento público, emitido por la autoridad municipal o bien permitirá la
devolución de la cuantía en metálico de las fianzas”.
2.- Que se formule la certificación administrativa en
la que conste literalmente el acuerdo adoptado por este Pleno para su
presentación por el interesado en el Registro de la Propiedad. Una vez aportada
por el propietario ante el Ayuntamiento, la certificación de la inscripción
registral, se procederá a la aplicación de lo dispuesto en la presente Moción.
Julia Cartagena
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