AIDU y yo en su nombre, ha
presentado, por Registro, en el Ayuntamiento de Tibi, dos Mociones para las que
ha solicitado su inclusión en el orden del día del Pleno de febrero y, en su
defecto, en el de marzo, para su debate y, si es posible, su aprobación.
“Concesión de licencias de ocupación
para viviendas que cuenten con Licencia de construcción”
“Concesión de licencias de ocupación
para viviendas, aunque no cuenten con Licencia de construcción, pero, cumplan
los requisitos exigidos en esta Moción”
Las líneas fundamentales de la
defensa de estas Mociones son las siguientes:
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
Las urbanizaciones del término
municipal de Tibi, algunas con Plan Parcial aprobado, han recibido concesión de
licencias de construcción, desde los años 70 del siglo pasado, hasta el año
2011.
Por otra parte, durante años, en
algunos casos y no en todas las urbanizaciones, se han ido construyendo
viviendas sin la solicitud de la licencia de construcción, pero los expedientes
de regulación de la legalidad o no se abrían o se paralizaban sin finalizar el
procedimiento de sanción, situación que se mantiene hasta la actualidad.
El Ayuntamiento ha incumplido su
obligación como ente urbanístico, establecida desde la Ley del Suelo de 1956 en
la que la actividad urbanística es concebida como una función pública. Se trata
de una actividad asumida por la Administración, de manera que sustituye a la
iniciativa privada en el protagonismo del desarrollo urbano.
Durante muchos años (40) se concedieron Cédulas de habitabilidad;
este documento, con el que cuentan una gran parte de las viviendas en el
término municipal de Tibi, se ha ido sustituyendo en los últimos años por las
Licencias de primera ocupación.
Pero es cierto, que muchas de estas
Licencias se han estado concediendo, últimamente, con la limitación de la “no
ocupación”, aunque esta limitación haya sido exclusivamente un requisito que
exigía la ley considerando que estaba prevista la finalización de las obras de
urbanización por el promotor de la misma en un tiempo muy limitado durante el
cual, efectivamente, no se podría ocupar la vivienda; pero, no como una
limitación que podía prolongarse en el tiempo, “sine die” porque entonces la
ley o la aplicación de la misma caería en un verdadero absurdo: construir una
vivienda para no ocuparla.
Todas las viviendas de las distintas
urbanizaciones están ocupadas y, de hecho, el Ayuntamiento consciente de esta
realidad, permite el empadronamiento de los vecin@s, reconociendo una realidad
tangible, aunque tenga constancia de que muchas de estas viviendas no tienen
Licencia de ocupación y algunas, ni siquiera de construcción.
La mayoría de las viviendas de estas
urbanizaciones cuentan con servicios de luz y agua, a pie de parcela, y con
permisos para su enganche a estos servicios, lo que indica habitabilidad y
autorización para la evidente ocupación, ya que no se ha impedido dicha
ocupación por ninguna actuación efectiva de la Administración.
Las Licencias de ocupación son
necesarias:
Ø Para contratar servicios de luz y
agua.
Ø Cuando se cuente con servicios de luz
y agua, pero, se pretenda la venta de la propiedad y, por lo tanto, se necesite
la Licencia de segunda ocupación.
FUNDAMENTACIÓN
La relación de artículos de Leyes y
Sentencias se encuentra en la redacción completa de las MOCIONES, colgada en
nuestro Blog; esto es tan sólo una síntesis de las líneas documentales,
jurídicas y jurisprudenciales que he seguido para su defensa.
Los Ayuntamientos tienen la potestad
reglamentaria y de auto organización; en el caso que nos ocupa para la
regulación de la situación urbanística.
La Licencia municipal de ocupación
tiene por objeto comprobar la adecuación de las viviendas a la normativa de
aplicación, en función del uso y características de los edificios.
La Licencia de ocupación será
necesaria cuando se produzca la segunda o posteriores transmisiones de la
propiedad y cuando sea necesario formalizar un nuevo contrato de suministro de
agua, gas o electricidad.
El Ayuntamiento no se puede negar a
conceder las Licencias de ocupación, basándose en que no están finalizadas las
obras de la urbanización donde se encuentran las viviendas, siempre que estas
cumplan con los requisitos técnicos de seguridad.
El Sindic de Greugues indica que, en
algunos casos, “no deja de ser un acto de
recepción tácita de las obras de urbanización ejecutadas, la apertura de la red
viaria al tráfico rodado, así como el consentimiento de la ocupación de las
viviendas terminadas, lo que impide que dicha Administración pueda ir contra sí
misma desconociendo la recepción tácita operada”.
El Ayuntamiento ha permitido durante
demasiados años una situación urbanística incluso de viviendas que no cuentan
con Licencia de construcción y, de acuerdo con la jurisprudencia, “al patrimonializar una edificación
por haber transcurrido el plazo de restablecimiento de la legalidad, sólo son
exigibles los servicios para la habitabilidad de lo edificado”; porque, tal como establece la jurisprudencia,
“es un absurdo no demoler una edificación
ilegal y mantenerla sin ninguna utilidad dentro de lo posible. Desde este
prisma, procede declarar contrario a derecho la denegación de la licencia de
primera ocupación y habitabilidad por el mero hecho de no tener licencia de
edificación”
Según el Modelo de Ordenanza sobre
autorizaciones urbanísticas, propuesto desde la Diputación de Alicante que
luego se contemplaría en la propuesta para el Ayuntamiento de Tibi, tras su aprobación
inicial en 2015 y paralizada con posterioridad:
“Serán requisitos previos
necesarios para conceder las licencias de ocupación, con carácter excepcional:
Ø la prescripción de las infracciones urbanísticas que, en su caso, se
hubieran cometido,
Ø la falta de constancia de actuaciones tendentes a la restauración de la
legalidad urbanística, tanto por parte municipal como por parte de otras Administraciones
competentes,
Ø el cumplimiento de los requisitos técnicos derivados de la aplicación de
la normativa sectorial que pudiera afectar a la edificación, referentes a la
seguridad,
Ø la comprobación de que el uso al que se destina la edificación no se
encuentre prohibido o excluido en la zona por la normativa en vigor”.
Según la Dirección General de
Registros y Notariado: “Se puede
inscribir en el Registro de la Propiedad, sin necesidad de la certificación de
obra nueva y licencia de primera ocupación, las edificaciones que por el
transcurso de los plazos de prescripción no son susceptibles de ser demolidas
por restablecimiento de la legalidad urbanística infringida”
Según Dictamen del Consell Juridic
Consultiu de la CV : “no existiendo
Licencia de edificación (siendo indiferente que se haya denegado o no se haya
solicitado) y habiendo prescrito el derecho al restablecimiento de la legalidad
urbanística es irrelevante a efectos
de concesión de Licencias de ocupación que la edificación cumpla o no los
parámetros establecidos en el planeamiento urbanístico”.
Determina la Ley que “Los propietarios de construcciones y
edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, funcionalidad y
habitabilidad, realizando los trabajos y obras necesarias para conservar dichas
condiciones o uso efectivo que permitan obtener la autorización administrativa
de ocupación o título equivalente para el destino que les sea propio”.
HECHOS
Si se otorgaron licencias de
edificación, no se pueden negar las licencias de ocupación, si lo construido
responde a lo que en su día se proyectó y aprobó por el Ayuntamiento.
Si se llevó a cabo un expediente DRL
que no concluyó en la restauración de la legalidad, habiendo transcurrido los
plazos legales para su ejecución, no procede otra salida legal que el
otorgamiento de la licencia de ocupación.
El Ayuntamiento no puede ejercer la
autoridad para la demolición de la edificación porque en la práctica totalidad
de los casos ha prescrito la actuación municipal y por lo tanto deben quedar
incorporadas al patrimonio de su propietario.
Ahora bien, su “patrimonialización”
no exime a sus propietarios de mantener sus viviendas en condiciones de funcionalidad,
seguridad y habitabilidad suficientes para obtener la licencia de ocupación,
sometiéndose al control de la Administración.
Por lo tanto, en los casos de
viviendas sin Licencia de construcción, al haber transcurrido los plazos para
el restablecimiento de la legalidad urbanística, por inactividad de las
distintas Corporaciones, no se puede seguir manteniendo “sine die” la
denegación de licencias.
Aún en los casos en los que no se
pidieron o no se concedieron Licencias de construcción, las Licencias de
ocupación que se reclaman con estas Mociones pueden constituir la oportunidad
para encauzar el desarrollo urbanístico de nuestro municipio, exigiendo los
requisitos técnicos para la seguridad de las viviendas.
Para la obtención de los suministros
básicos el requisito exigido por las compañías suministradoras es la licencia
de ocupación, pero, se vuelve a plantear como en tantas ocasiones en este
municipio que muchas de las viviendas de las urbanizaciones de Tibi están
recibiendo los citados suministros de agua, asimismo, disponen de electricidad
a través de la empresa Iberdrola; servicios que han tenido a lo largo de estos
años el consentimiento del Ayuntamiento de Tibi, muchas de estas viviendas con Cédulas de habitabilidad, con Licencias de
ocupación concedidas y, en los últimos tiempos, con “certificados de uso, mientras
que a otras muchas viviendas en las mismas condiciones urbanísticas y con los mismos servicios no se les ha
concedido las necesarias Licencias de ocupación.
En el caso de viviendas sin Licencias
de construcción, pero con abastecimiento de agua e, incluso de luz, lo cual
implica ocupación, tampoco se les ha concedido la Licencia de ocupación.
No creemos que, que en ningún momento
y en ningún caso la ley pueda amparar tan grave desigualdad de oportunidades e
importantes agravios comparativos entre ciudadanos.
A los promotores de las
urbanizaciones, una vez aprobados los Planes Parciales (en algunos casos) y
antes de llevar a cabo los procesos de segregación (en todos ellas), debió
exigírseles, la ejecución de las obras de urbanización necesarias para la
conversión de las parcelas en solares, debiéndoles cobrar fianzas suficientes
para que, en el caso de que no se llevaran a cabo dichas obras, se utilizaran
las fianzas para abordar las obras de urbanización por parte de la
Administración.
En definitiva, desde los años 70 del
siglo pasado se han dado cédulas de habitabilidad y licencias de primera
ocupación sin el requisito previo de la realización de las obras de
urbanización; teniendo en cuenta que las leyes no tienen carácter retroactivo y
que, por otra parte, desde que las leyes urbanísticas han exigido esta
condición de urbanizar, el Ayuntamiento ha seguido, durante años, dando
licencias con el requisito de la “no ocupación”, y, en ningún caso, ha existido
el control necesario para impedir “de facto” la ocupación de las viviendas, se
plantea, ante la no concesión de licencias de ocupación, un verdadero “sin
sentido” que no debe permitírsele a la Administración como reguladora de las
leyes en su aplicación a la realidad; además de que podemos entender que, en
este caso, la Administración Local ha sido cómplice, por inacción, de graves
irregularidades, cuyas consecuencias no deben asumir los propietarios actuales
de las viviendas, a las que está referida la presente Moción.
Con la concesión de las Licencias de
ocupación se permitiría iniciar un proceso serio, definitivo y con sentido
común de regularización para adaptar, en la medida de lo posible, la realidad a
la legalidad vigente.
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