AIDU TIBI PRESENTARA UNA ENMIENDA PARA TRATAR DE SOLUCIONAR EL DESAGUISADO DE AVALES Y FIANZAS DEL AYUNTAMIENTO DE TIBI

INTRODUCCIÓN A LA ENMIENDA SOBRE FIANZAS Y AVALES

Presentada  y elaborada por Julia Cartagena, la portavoz del grupo municipal AIDU-Tibi, a la 

“Ordenanza para el otorgamiento y tramitación de Autorizaciones, Licencias, Declaraciones responsable de carácter urbanístico e Instrumentos de Intervención ambiental del Ayuntamiento de Tibi”

La ordenanza se dicta, de acuerdo con la nueva Ley Urbanística  (Ley 5/2014) y con la finalidad, bien intencionada,  de regularizar situaciones urbanísticas que consolidadas por inactividad del Ayuntamiento, debe ser esta autoridad administrativa la que afronte la regularización y encauzamiento definitivo de la situación, sin dañar los intereses de los ciudadanos a los que se les ha permitido por la Administración competente una subversión urbanística que ha desembocado en un claro descontrol, difícil de resolver.

Artículo 12. De la Ordenanza. Fianzas.

                La presente Enmienda parcial está referida a la modificación del Art. 12, en sus apartados 1.a y 3 y tiene como objetivo la anulación de las fianzas como requisito para la obtención de licencias de construcción y por lo tanto la devolución de todas las que se han pedido a lo largo de estos últimos años.

La fundamentación de la Enmienda presentada se apoya en las siguientes consideraciones:

v     La ley 5/2014 define claramente la figura del urbanizador que para nada coincide con un propietario autopromotor de una edificación en parcela individual.

v     La necesidad de convertir una parcela en solar va acompañada de la exigencia de una documentación, tal como plantea la ley, que en ningún momento se ha podido pedir a los propietarios de parcela individual por lo que el Ayuntamiento, al permitir las licencias de construcción, ha reconocido, de forma tácita, la condición de solar para poder llevar a cabo la edificación.

v     La responsabilidad del control de todo el proceso urbanístico es de la Administración; ante su inactividad durante demasiados años, no puede castigar y de manera tan arbitraria a los ciudadanos, con situaciones administrativas absolutamente dispares con respecto a las fianzas.

v     Si no se ha obligado a la urbanización simultánea a la edificación, no se le puede exigir al propietario de una parcela individual, una fianza parcial, porque la ley plantea el afianzamiento del importe íntegro de las obras de urbanización (red de agua, alcantarillado, asfaltado de viales….) referidas, desde luego, a la urbanización de toda la finca reparcelada.

v     Así mismo la ley 5/2014 exige que las garantías (fianzas) se constituyan antes del proyecto de reparcelación .

v     No se pueden exigir fianzas si no existe siquiera un proyecto de urbanización, sin presupuesto, sin plazos, porque la Administración estaría incurriendo en grave, cuanto menos, negligencia.

Julia Cartagena de la Peña

Concejal de AIDU TIBI

OPINIÓN

La importancia de esta enmienda es acabar con OTRA tremenda injusticia que desde el Ayuntamiento de Tibi se viene realizando sin consideración alguna hacia las urbanizaciones.

El Ayuntamiento lleva demasiados años solicitando avales y fianzas sin sentido y sin consideración alguna hacia sus propios vecinos que por otro lado son quienes lo mantienen con sus impuestos.

Entre los políticos y técnicos ó funcionarios responsables de turno han creado una situación tan esperpentica como intolerable y quizás va siendo ya hora de que empiezan a ser más sensibles con dicha situación. 

Que piensen estos señores, que nosotros somos quienes les mantenemos en su sitio, gracias al alto IBI que pagamos, de momento.

En algunos casos las fianzas o avales son verdaderos lastres para la economía familiar, en otros casos una pequeño goteo constante de comisiones a bancos (dinero perdido) o simplemente dinero perdido depositado en el Ayuntamiento o algún otro banco CASI de por vida.

El sinsentido llega cuando la mayor parte de estos avales se solicitan a los propietarios, que no a los urbanizadores para proyectos inexistentes o diluidos en el limbo del tiempo.

Por otro lado, se han exigido avales tan diferentes e increíbles para vecinos de una misma urbanización, que se produce un agravio comparativo del que solicitamos repuestas y soluciones. No debería ser posible que se hayan solicitado avales bancarios a dos años, a tres años o indefinidos, a propietarios de una misma urbanización.

Tampoco tiene sentido las cantidades solicitadas ¿con que criterio han sido calculadas?

¿Como es posible que se exija un aval de 21.000 €, cuando no existe ni el proyecto para urbanizar?

¿Como es posible exigir avales tan altos, cuando la propia Ley establece fianzas de un 5% para el urbanizador? Si la fianza exigida a un simple propietario de una parcela de 1000m2 son 21.000 €  ¿Le tocara a este propietario pagar 400.000 € por urbanizar? 

Pasan los años e incluso las generaciones y ¿hemos de seguir con estos temas sin solución para siempre?

En las urbanizaciones ya estamos hartos de PAGAR MUCHO y RECIBIR POCO.

Agradecer de corazón a nuestra concejala Julia Cartagena el laborioso trabajo realizado para presentar esta Enmienda.

Luis Andrés Fernández Prada

SÍNTESIS DE LA ENMIENDA

Enmienda Parcial (Síntesis)

 Presentada  por la portavoz del grupo municipal AIDU-Tibi a la 

“Ordenanza para el otorgamiento y tramitación de Autorizaciones, Licencias, Declaraciones responsable de carácter urbanístico e Instrumentos de Intervención ambiental del Ayuntamiento de Tibi”

La ordenanza se dicta, de acuerdo con la nueva Ley Urbanística  (Ley 5/2014) y con la finalidad, bien intencionada,  de regularizar situaciones urbanísticas que consolidadas por inactividad del Ayuntamiento, debe ser esta autoridad administrativa la que afronte la regularización y encauzamiento definitivo de la situación, sin dañar los intereses de los ciudadanos a los que se les ha permitido por la Administración competente una subversión urbanística que ha desembocado en un claro descontrol, difícil de resolver.

Artículo 12. De la Ordenanza. Fianzas.

            La presente Enmienda parcial está referida a la modificación del Art. 12, en sus apartados 1.a y 3 y tiene como objetivo la anulación de las fianzas como requisito para la obtención de licencias de construcción y por lo tanto la devolución de todas las que se han pedido a lo largo de estos últimos años.

Fundamentación de la Enmienda:

v     El perfil de la figura del urbanizador, queda perfectamente definido en la  ley 5/2014 en su Libro II, Título II, Capítulo II, Art. 112, 113,114, 115 y 116”         y para nada se puede sobreentender que se refiere a un particular, propietario de una sola parcela, por lo que no  se pueden cobrar fianzas.

v     La petición de fianzas para la ejecución de las obras precisas para la conversión del terreno en solar, así como la renovación o mejora de los servicios urbanísticos carece de sentido cuando se trata de un propietario particular, puesto que se entiende que la consecución de estos objetivos pasa por las obras de urbanización generales para toda la finca reparcelada.

v     La ejecución de las obras precisas para la conversión del terreno en solar, es obligación del urbanizador y responsabilidad del Ayuntamiento su exigencia y persecución en el caso de incumplimiento. Es al urbanizador al que debe exigírsele la fianza y sólo en el caso de incompetencia administrativa éste eludirá dicha responsabilidad de la que no se puede responsabilizar actualmente a los vecinos que compraron una parcela en suelo urbano, de acuerdo con un Plan Parcial, y según consta en las NNSS., aprobadas por acuerdo de la C.T.U. de 20 de junio de 1991, recogidas en la última modificación de 27 de octubre de 2004 (D.O.P. 3 de junio 2005).  Cualquier otra exigencia a los propietarios de parcela individual está subvertiendo la interpretación de la ley que pretende regularizar urbanísticamente la ocupación del territorio y no condenar a los propietarios individuales de parcela con el pago de una fianza, mantenida “sine die”.

v     El cobro de una fianza en base a la reposición de servicios afectados, en el caso de las urbanizaciones (apart. b del Art. 12 de la Ordenanza) no  es válido como supuesto, porque no hay servicios municipales y la afectación a elementos de urbanización, solo corresponde a la comunidad de propietarios, cuando la haya, la exigencia de su reposición ya que el Ayuntamiento no ha dado por recepcionadas las obras.

v     Las obligaciones a las que se hace referencia en el apart. c del Art. 12 no han supuesto durante demasiados años, ninguna exigencia de fianzas, por lo que la Administración está cometiendo un grave agravio comparativo entre los vecinos que actualmente están pagando, o tienen inmovilizadas  ingentes cantidades de dinero en aras de unas obras de urbanización cuya ejecución puede prolongarse eternamente en el tiempo.

v     En el  Capítulo IV, Sección 2ª “Licencia de Edificación” Art. 31 apart.b de la citada Ordenanza  se exige una documentación para la obtención de la licencia de edificación con un anexo adjunto a la solicitud de licencia: “Anexo de obras ordinarias de urbanización, en el caso de que se requieran para convertir la parcela en solar”.

Anexo que en ningún caso se ha exigido hasta el momento (desde hace 40 años) por lo que se entiende que  partimos, para la edificación, de un solar, reconocido de forma tácita por la Administración, por lo que “a posteriori” la Administración no puede exigir obras de urbanización que condicionen  la concesión de licencias, ni, desde luego,  la exigencia de fianzas con el compromiso de urbanizar porque ha permitido y ha dado por válida la conversión de una parcela en solar al conceder licencias de edificación sin la necesaria documentación sobre las obras de urbanización.

Documentación que en ningún momento, fue exigida por el Ayuntamiento a los propietarios de la finca-promotores de la distribución de parcelas, de la realización de viales, de la instalación de la red de agua, actuaciones todas ellas que, de acuerdo con un Plan Parcial, suponían la realización de  obras de urbanización, que, en su día, no se finalizaron;  tal como queda reflejado en el apart. J del Art. 31 de la Ordenanza, en el que se exige el “Afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización precisas para dotar a la parcela de la condición de solar” , artículo que se deriva de la propia ley 5/2014, en su Artículo 178 en el que se dice”:

“Las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación mediante el afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización necesarias” y , desde luego, no se puede entender que un propietario particular pueda abordar esa fianza del importe íntegro del coste de las obras de urbanización precisas para dotar a la parcela de la condición de solar”.

v     No se puede exigir fianza como depósito de unas obras de urbanización cuyo proyecto es inexistente, al igual que su presupuesto, sin plazos, sin distribución alíquota; por lo que es una acción de la Administración totalmente arbritaria y sin fundamento. En cambio, esta misma Administración si puede exigir la obligación de contribuir a  sufragar los gastos, que ocasione la terminación de la urbanización.

v     Los solares o parcelas deberán ser edificados en los plazos y condiciones establecidas por el planeamiento, levantando y sufragando las cargas de urbanización que los graven (……………………) por lo que no se puede estar refiriendo a un propietario particular, al que, además, no se obliga a la urbanización simultánea y, por lo tanto, no se le puede pedir la fianza parcial.

v     Cuando la ley 5/2014, se refiere a actuaciones aisladas  : Libro II, Título II, Capítulo I, Art. 109 como en el Capítulo V Art. 166 y 167, queda claro que es para aquellos casos de rehabilitación o edificación en ámbitos de planes de reforma interior o solares en régimen de edificación forzosa.

v     Asimismo, en cuanto a  las garantías sobre las obligaciones urbanísticas, en el mismo  Título II, Capítulo IV, en su Sección IV Art. 150, están referidas al urbanizador de la finca reparcelada.

Del apart. 1 de este artículo se debe entender que las garantías  están destinadas a la inmediata ejecución de las obras de urbanización a desarrollar por el urbanizador o en su defecto por el  Ayuntamiento que deberá recuperar la inversión teniendo como garantía la fianza entregada a tal fin; es decir, se entiende que existe un proyecto  para llevar a cabo las obras de urbanización (en su totalidad o parcialmente), con características técnicas, presupuesto, cuotas correspondientes a cada propietario y plazos de ejecución.

Se entiende siempre que las garantías son aportadas por el urbanizador, que puede ser privado o público (gestión directa por la Administración) tal como queda manifiesto en los Art. 151, 152 y 153 de la ley, pero nunca por un propietario individual de una parcela; y se constituirán antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, por lo que no podemos admitir que sean los propietarios particulares de parcelas los que afronten el pago de la garantía, que además queda planteada en la ley como aquella cantidad que respalda la urbanización general de toda la finca reparcelada.

Teniendo en cuenta las razones legales que fundamentan la presente enmienda parcial a la Ordenanza, esta Concejala considera que la exigencia y retención de fianzas a los propietarios individuales de parcelas es una actuación administrativa “contra legem”, dado que tanto la redacción como el espíritu de la ley 5/2014 responsabilizan bien a la Administración, bien al urbanizador, de las obras de urbanización y en ningún momento al propietario individual de una parcela derivada de la división de una finca matriz en el proceso de reparcelación; por lo que dicho propietario no está obligado a la aportación de fianza en aras  de unas obras de urbanización  cuya ejecución, en absoluto,  son de su competencia, aunque si lo es su contribución a los gastos de dichas obras en el momento en el que se aborde  por gestión directa o indirecta.