Después de dos largos años de trabajo, de múltiples reuniones y consultas técnicas, ha sido aprobada por UNANIMIDAD la moción presentada por Julia Cartagena del Grupo AIDU TIBI, y con apoyo del PSOE sobre "Sustitución de Avales y Fianzas".
Moción presentada al Pleno del
Ayuntamiento de Tibi para su debate y votación.
Presentada por la portavoz del grupo municipal AIDU-Tibi
Dª Julia María Cartagena de la Peña.
Modificación de la exigencia de
fianza/aval , para la ejecución de futuras obras de urbanización, efectuada por
el Ayuntamiento de Tibi a las personas
físicas propietarias de parcelas individuales
a las que se les ha concedido licencia de edificación de viviendas
unifamiliares.
Esta moción se propone de acuerdo
con la legislación vigente y con la
finalidad de aminorar el perjuicio y
agravio hacia algunos propietarios a los que se les ha permitido la
construcción de viviendas unifamiliares con exigencia de avales/fianzas de
forma muy diversa, para la hipotética futura
urbanización del Plan Parcial donde se ubican.
La presente Moción viene avalada
por los informes técnicos del Gabinete jurídico de la Diputación de Alicante y
del asesor jurídico externo, D. Rafael Ramos; habiendo sido debatida e
informada en la Comisión de Urbanismo.
Exposición
de motivos:
v
Las urbanizaciones del término municipal de
Tibi, algunas con Plan Parcial aprobado, vienen recibiendo concesión de
licencias de construcción y ocupación desde los años 70 del pasado siglo hasta
hace unos pocos años en los que ya no se conceden por la consideración de que
las parcelas no reúnen la condición de
solar.
v
La concesión de licencias se ha realizado en
todo este largo período de manera arbitraria por no existir en ninguna de las
urbanizaciones “Proyectos de urbanización” que establecieran el coste de las
obras de urbanización, de acuerdo a la exigencia normativa.
v
La licencia de construcción estuvo
supeditada durante ciertos años,
que no desde los inicios de las construcciones, a la entrega de avales o fianzas que
pretendían asegurar el compromiso de los propietarios de la parcela y vivienda
para costear las futuras obras de urbanización.
v
Las fianzas y avales, no fundamentadas en un
proyecto real de urbanización han sido absolutamente dispares a lo largo de los
años, llegando a alcanzar cifras de 22.000 euros.
v
En la actualidad, la mayoría de antiguos
propietarios carecen de avales o fianzas. Los que sí tienen ese compromiso
adquirido con el Ayuntamiento, no tienen la misma cantidad comprometida, los
importes no son equiparables.
v
Si el Ayuntamiento pretende con el mantenimiento de esos avales el
compromiso de los propietarios para abordar las obras de urbanización, no tiene
sentido pretender que sólo unos cuantos vecinos deban y puedan responder de ese
compromiso.
v
La actual situación es totalmente injusta para
los que poseen dichos avales y fianzas, gravosa económicamente para ellos y de un importante agravio comparativo con sus
vecinos, lo que atenta contra el
fundamental derecho de igualdad ante las mismas circunstancias administrativas.
v
El Ayuntamiento ha incumplido su obligación como
ente urbanístico, establecida desde la Ley del Suelo de 1956 en la que la
actividad urbanística es concebida como una función pública. Se trata de una
actividad asumida por la Administración, de manera que sustituye a la
iniciativa privada en el protagonismo del desarrollo urbano.
v
El asesor jurídico externo del propio
Ayuntamiento expone en su informe que “los años van pasando y las obras no se
han ejecutado, los particulares por sí mismos no tienen posibilidades de
hacerlas y, sin embargo, las garantías, en muchos casos avales, están
depositadas en el Ayuntamiento, con lo cual a muchos vecinos les supone pago de
intereses e incluso en algunos casos tener cantidades retenidas en los bancos
que prestaron el aval”.
Fundamentación
de la MOCIÓN:
De acuerdo con el Informe
emitido por el Gabinete Jurídico de la Diputación de Alicante; por las
características de las urbanizaciones referidas, la actuación más adecuada sería
la “afección real” ya que aunque
“la LOTUP
no la prevé expresamente en el Art. 150, cabe una interpretación
conjunta de la LOTUP y el Texto refundido de la Ley del Suelo de 2015 (Arts. 7
y 18.6) de la que se extrae que, sin perjuicio de que puedan afianzarse las
obras con aval o hipoteca, las fincas quedan afectas al cumplimiento de los
deberes urbanísticos en tanto en cuanto las obras de urbanización no se hayan
recepcionado. (Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los
adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al
cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores). Que la literalidad de
la norma se refiera a “actuaciones”no debe desviar la atención del hecho de que
el precepto resulta aplicable igualmente a las obras edificatorias que no
forman parte de actuaciones integradas o aisladas, ya que se refiere a las
actuaciones de urbanización del art. 7 TROLS. Esta interpretación evitaría
costes de la constitución de primeras hipotecas, así como las dificultades en
los casos de preexistencia de cargas anteriores, sobre todo si entendemos
aplicable a esta afección real urbanística lo que se ha previsto en el Art. 19
del RD 1093/1997 :Inscripción registral de actos urbanísticos”.
Según el
Informe del asesor jurídico externo, D. Rafael Ramos,
1.- “las
garantías conforme establece la legislación pueden ser cualquiera de las
admitidas en derecho que comprenden desde la inscripción registral
de las cargas en la finca, hasta el afianzamiento mediante ingreso en la caja de depósito
municipal o la presentación de avales o fianzas otorgadas por entidades
solventes”
2.-
“Actualmente la ley 5/2014 de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje de
la Comunidad valenciana, regula la materia en su art. 178.1…………………………en la
actual redacción desaparece la referencia a la garantía como primera hipoteca,
lo cual es del todo lógico pues en la desafortunada redacción anterior se
mezclaba lo que es una garantía que afecta a un derecho de devolución de un
crédito, como es la hipoteca, con las garantías reales por ejecución de obras
de urbanización, que tienen otro objeto completamente distinto al de la
hipoteca”………………………………………. “los tipos de garantía pueden ser variados, uno de
los cuales es la inscripción en el registro de la carga u obligación de
sufragar los costes de urbanización. Esta obligación entronca con lo
establecido en la ley del Suelo del Estado en su art. 27 “principio de
subrogación real en las cargas urbanísticas”……………..precepto que actualmente
dispone lo siguiente:
“la transmisión de fincas no modifica
la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a
esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y
urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El
nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior
propietario, así como en las obligaciones por este asumidas frente a la
Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registra”.
“Este
principio de subrogación real de las fincas en cuanto a las obligaciones
urbanísticas es de por sí preferente a las hipotecas que puedan garantizar el
pago de un crédito, pues la hipoteca lo que determina es la posibilidad, caso
de incumplir el deudor su obligación de pago, que el acreedor pueda instar la
transmisión forzosa de la finca. El principio de garantía real de las cargas
urbanísticas determina, que aunque la finca se transmita, la obligación de pago
de las cargas se transmite igualmente al nuevo adquiriente. Desde este punto de
vista, para la Administración puede ser incluso mejor esta inscripción en el
registro que un aval bancario por una determinada cantidad de dinero”
MOCIÓN:
1.- Las
fianzas/avales establecidas por el Ayuntamiento de Tibi para la concesión de
licencias de construcción de viviendas unifamiliares en las parcelas de las
urbanizaciones de su término municipal podrán sustituirse, a petición del
interesado, por la “afección real” sobre su propiedad; liberando los avales
mediante documento público o bien devolviendo la cuantía de las fianzas”.
2.-
Constitución de una subcomisión de urbanismo para la revisión de avales/fianzas
compuesta por un representante de cada grupo municipal, que elevará los
resultados de su estudio a la Comisión de Urbanismo.
3.- Que se
lleven a cabo los procedimientos administrativos necesarios para aplicar la
presente Moción.
Protocolo de
Actuaciones:
·
Formación de una Comisión con representación de
los tres grupos municipales para el análisis de la situación urbanística en las distintas urbanizaciones (según las recomendaciones del Informe del Gabinete
Jurídico de la Diputación)
·
Estudio pormenorizado de las condiciones de cada uno de los títulos habilitantes con aval
o fianza a fin de establecer una clasificación de los mismos y las medidas a
tomar para cada uno de los grupos establecidos.
·
Comunicación a los propietarios afectados para
que de forma voluntaria decidan el mantenimiento de su fianza/aval o la
alternativa de la “afección real” sobre
su propiedad para responder de las correspondientes cargas urbanísticas que
procedan en un futuro, de acuerdo con el correspondiente Proyecto de Urbanización.
·
Confección
de un documento de solicitud de la alternativa de la “afección real” que
dará lugar a su estudio y clasificación.
·
Elaboración de los documentos públicos
municipales que sean necesarios para el establecimiento de la “afección real”.
·
Establecimiento de la prioridad en la resolución de los distintos casos, de
acuerdo con el importe y el carácter gravoso de los mismos.
Presentada por la portavoz del grupo municipal AIDU-Tibi Dª Julia María Cartagena de la Peña.
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